農地に家を建てたい。
相続した畑にアパートやマンション等の物件を建てたい。
譲ってもらえそうな農地に高齢者向けの施設や保育施設を作りたい。

田んぼや畑などの農地をこのような目的で利用する場合には農地を宅地に変更する必要がありますが、農地は原則的に農地として活用することを求められており、例え所有権が個人にあっても農地以外の活用方法は法律により制限が課せられています。

ですので法務局で地目を変更する、整地など物理的に土地を変更する以前に、その課せられた制限を取り払う必要があります。

その制限を取り払う具体的な方法が農地転用手続きになります。

1.農地法による制限

農地法4条または5条によると

農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事等の許可を受けなければならない。

とされており、法律で行政の関与を定め、農地における土地活用方法に制限を設けています。

2.農地転用手続きの流れ

農地を宅地にするには都道府県知事等の許可又は届出が必要になり、許可又は届出をするには農地転用の手続きが必要になります。

具体的には
1）対象農地の確認
➀現況確認と地目の確認
公図や登記事項証明書等を利用して対象農地が現在どのように利用されているか、地目はどのようになっているか確認します。

②都市計画区域確認　
対象農地の所在地が市街化区域か市街化調整区域かを確認します。

③農地区分確認
対象農地の農地区分（農用地区域内農地・甲種農地・第1種農地・第2種農地・第3種農地）を確認します。

④農地転用許可の方針確認
農地転用許可制度では許可判断基準を立地と一般に分けて定めています。
転用農地における立地基準と一般基準をそれぞれ確認します。

立地基準では原則、第2種及び第3種を除く農地は不許可となっています。
一般基準では転用の必要性や確実性・周辺農地への影響や被害防除措置・関係者の同意等の証明が必要になります。

※さいたま市の場合②はさいたま市HPで、③に関しては農用地区域内・外の確認等を農業環境整備課にて確認してください。

2）農業委員会への相談
対象農地の確認を終えたら農地所在地の自治体にある農業委員会へ事前相談をします。（さいたま市の場合　農業委員会事務局）
転用する農地の情報を提示し、どのような事業のために農地転用するかを伝え申請に必要なものを教えてもらいます。

3）必要書類の収集と作成
農業委員会への事前相談で教えてもらった書類と自治体HP等で申請に必要とされている書類を収集・作成します。

さいたま市で自己所有の農地を宅地にする場合（農地法第４条許可申請添付書類）以下の書類が必要になります。
➀申請書
②委任状
③申請者の住民票
④申請者が法人の場合、履歴事項全部証明書及び定款又は寄附行為の写し
⑤位置図
⑥案内図
⑦公図の写し
⑧土地全部事項証明書
⑨事業計画書
⑩意見書
⑪農用地区域外証明書
⑫事業に係る見積書
⑬資金調達計画書
⑭資金証明書
⑮土地利用計画図
⑯建築物の平・立面図及び面積計算表
⑰縦横断面図
⑱その他必要と認めるもの

4）書類の提出
事前相談した農業委員会へ提出します。
毎月の締め切り日（さいたま市の農業委員会は毎月20日）があります。

5）審査にかかる期間
各自治体によって異なりますが、さいたま市での農地転用（4条・5条許可）にかかる期間は申請から許可書交付までで35日程度となっています。

6）許可書の交付及び工事完了届の提出（さいたま市の場合）
農業委員会事務局で許可書を受け取り、転用工事が完了したら工事完了届を作成し、同事務局に提出します。

3．まとめ

農地に住宅や施設等を建てる場合、つまり農地を宅地として活用するには都道府県知事等の許可・届出を行わなければならず、農地転用手続きが必要になります。手続きの流れとしては農地所在地の都市計画区域や農用地区等の確認、農業委員会への事前相談、申請書類作成・提出・許可書受取・完了報告となっています。

実務的には市街化区域内にある小さな農地を転用する場合などはさほど時間や手間はかからず、特に苦労せずご自分で手続きを進めることが可能です。しかし、一定程度の規模を有する事業を市街化調整区域内にある農地でおこなう場合には話は変わってきます。

事業計画は何十枚に及び、資金調達計画表は複数の関係事業者・金融機関等の関与が必要になり、住民票や委任状などは権利者が多ければ多いいほど増えていきます。もちろん書類作成には不明点が必ずでてきますのでその度に調べたり、担当者へ連絡をして役所に足を運び教えてもらうことになります。

このように多くの関係者とやり取りをしながら多岐にわたる書類を作成していき、また同時に行政と相談しつつ手続きを進めていくことになりますが、かかる時間・労力を考えると負担は相当なものになります。また、頑張って時間や労力をかけ手続きを進めたとしても専門的な知識やネットワークをもっていないがゆえに余計なところでつまずき転用許可に影響を及ぼしてしまう可能性も否定できません。

行政書士は農地転用の専門家です。一定程度の費用は負担することになりますが、行政書士に依頼すれば手続きに係る時間的・体力的・精神的負担は最小限となり、加えて専門知識とネットワークで一般の方が申請するよりも円滑に農地転用手続きが進む可能性が高いと考えます。少しでも時間や労力、許可の可能性を高めたいと考えるならば専門家である行政書士に依頼することをお勧めします。

当事務所でも農地転用に係る手続きのお手伝いをしています。

農地転用をしたいけど自分だと不安
できるだけ申請にかける時間と労力を少なくして本来業務をしたい
確実に許可が欲しい

などの農地転用に関するお困りごとがございましたら当事務所までご連絡ください。

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